Assenjazzjoni ta 'appartamenti fil-bini ġdid - x'inhu? Vantaġġi u liżvantaġġi ta 'akkwist ta' djar ġodda taħt il-kuntratt ta 'assenjazzjoni

Wieħed mill-metodi l-aktar popolari ta 'investiment fis-suq tal-proprjetà - l- assenjazzjoni ta' appartamenti fil-bini ġdid. X'inhu - jifhem mhux kulħadd, u spiss Bidu ma tridx li mess miegħu. Skond l-istatistiċi, kważi wieħed minn ħamsa tad-djar kollha taħt kostruzzjoni huwa mibjugħ taħt din l-iskema. X'inhuma l-vantaġġi ewlenin u l-iżvantaġġi ta 'dawn it-transazzjonijiet? X'inhu x-xerrej huwa f'riskju?

Assenjazzjoni ta 'appartamenti fil-bini ġdid: x'inhu?

Assenjazzjoni - kuntratt għat-trasferiment ta 'drittijiet ta' proprjetà lil parti terza. It-tranżazzjoni hija possibbli sad-data tal-kummissjoni istat, fejn għadha ma teżistix dokumenti tat-titolu għall-bini fil-bini. Investitur li xtara dar fil-bini ġdid fil kumpanija tal-kostruzzjoni tittrasferixxi d-drittijiet tiegħu għal proprjetà persuni naturali oħra għal miżata. Tipikament, l-investitur jirċievi it-tranżazzjoni 10-90 ritorn% fuq il-flus investiti fil-bini ġdid. parteċipant ġdid ta 'kostruzzjoni maqsuma trasferit wkoll id-drittijiet u l-obbligi qabel l-iżviluppatur.

L-assenjazzjoni ta ' drittijiet ta' proprjetà għal appartament fil-bini ġdid jista 'jitwettaq f'żewġ modi:

• Skond il-kontroll ftehim (bejjiegħ iħallas dejn lill-iżviluppatur u l-fondi tax-xerrej, it-tranżazzjoni jista 'jsir diversi drabi ma' aspett wieħed ta 'proprjetà immobbli);
• Taħt kuntratt preliminari (mhux suġġetti għal reġistrazzjoni istat, jistabbilixxi d-dritt tal-bejjiegħ u x-xerrej li twettaq it-tranżazzjoni fil-futur).

Il-ħlas ta 'fondi iseħħ bi ftehim reċiproku.

Kif jinbiegħu appartament fil-bini fuq assenjazzjoni: Fażijiet

assenjazzjoni kuntratt imur permezz ta 'erba stadji ta' proċessar:

1. Iċċekkjar id-dokumentazzjoni iżviluppatur:

• Karta tal-kumpanija;
• Memorandum ta 'Assoċjazzjoni;
• ċertifikat ta 'reġistrazzjoni istat u rreġistrata fis-Servizz Federali tat-Taxxa;
• permessi għall-kostruzzjoni;
• dikjarazzjoni proġett;
• dokumenti li jikkonfermaw finanzjament.

2. Il-bejjiegħ tinforma dwar l-intenzjoni li jbiegħu l-proprjetà lill-iżviluppatur, u mbagħad għandu jikseb il-kunsens minnu bil-miktub, kif ukoll dokumenti li jikkonfermaw l-assenza ta 'obbligi finanzjarji lill-ditta. jeħtieġu wkoll kunsens notarili tal-konjuġi li jbigħu l-proprjetà, ir-riżoluzzjoni ta 'istituzzjoni ta' kreditu (jekk djar mixtrija fuq l-ipoteka), estratt mir-reġistru għal spazju għall-għajxien. Xerrej għandu jikseb il-kunsens notarili tal-konjuġi u tieħu lill-bank u l-kuntratt ta 'ipoteka għall-għoti ta' self tad-djar (ma 'ipoteka).

3. Żomm ftehim ċessjoni innifsu. Jagħmluha possibbli li l-iżviluppatur fil-kariga tal-proprjetà immobbli jew avukat.

4. Hemm trasferiment ta 'reġistrazzjoni istat tal-kuntratt fid-diviżjoni Rosreestra.

Huwa possibbli assenjazzjoni ta 'ipoteki

Il-leġiżlazzjoni Russa attwali tistipula li l-assenjazzjoni ta 'l-ipoteki u appartamenti fil-bini ġdid possibbli. Għal dan il-għan, il-bejjiegħ bżonn tikseb il-kunsens bil-miktub tal-istituzzjoni ta 'kreditu, kif tittrasferixxi l-obbligi finanzjarji tagħha lix-xerrej b'mod sħiħ. Għalhekk, ix-xerrej jaqbel li jikkonformaw mal-kundizzjonijiet kollha tal-ftehim tas-self. F'dan l-istadju, għandek bżonn biex teżamina bir-reqqa l-kuntratt ta 'self b'ipoteka, bħala l-bank għandu d-dritt li jagħmlu bidliet fuq tiegħek.

taxxi

Skond il-Kodiċi tat-Taxxa, wara li jkun seħħ l-assenjazzjoni f'xi bini appartament, taxxa ta '13% għandu jitħallas mill-bejjiegħ. It-tnaqqis huwa magħmul mill-ammont ta 'profitt - id-differenza bejn il-qligħ u l-ispiża oriġinali ta' akkomodazzjoni. Għal dan il-għan, il-bejjiegħ għandu jissottometti lid-Dipartiment tad-Dikjarazzjoni Spezzjoni tat-Taxxa fil-forma 3NDFL.

Per eżempju, jekk l-appartament jinxtara għall 1000000, u mibjugħa taħt il-ftehim għat-trasferiment ta '2000000, l-ammont tat-tnaqqis tat-taxxa se tammonta għal 130,000.

Jekk ix-xerrej jixtieq jikseb tnaqqis tat-taxxa għax-xiri ta 'proprjetà immobbli, huwa għandu jitlob lill-bejjiegħ irċevuta għall-ħlas tat-taxxi.

goodies

Kemm il-bejjiegħ u l-benefiċċju tax-xerrej wara l-assenjazzjoni qed issir fil-bini ta 'appartament. Liema huma dawn il-benefiċċji?

Il-bejjiegħ jagħmel profitt mill-bejgħ. Barra minn hekk, id-daqs tiegħu jista 'jkun b'mod sinifikanti aktar mill-ammont oriġinarjament investit.

Benefiċċji għall-klijent:

• Low cost meta mqabbla ma 'djar lest.
• Il-possibbiltà ta 'ppjanar individwali.
• Mixtrija appartament legalment nadif.

cons

Minkejja l-fatt li l- trasferiment tad-drittijiet għall-appartament fil-bini ġdid - wieħed mill-jittratta l-aktar popolari fis-suq tal-proprjetà, huwa għadu riskjużi. Fost ir-riskji prinċipali ta 'rilaxx:

• -Falliment tal-kumpanija tal-kostruzzjoni.
• Kanċellazzjoni tal-ftehim assenjazzjoni.
• bejgħ doppju.
• Bejjiegħ ma jinnotifika lill-iżviluppatur tal-assenjazzjoni.

Aħna issa jqisu dawn il-punti f'aktar dettall.

falliment kumpanija tal-kostruzzjoni

Matul il-perjodu, magħduda mill-mument tar-reġistrazzjoni istat ta 'l PO għall-iffirmar tal-att ta' trasferiment tad-dar fl-operazzjoni, id-detenturi ta 'imgħax jistgħu jittrasferixxu d-drittijiet tagħhom għall-proprjetà. Ir-raġuni prinċipali għall-assenjazzjoni huwa ksur ta 'żviluppatur ta' standards ta 'kwalità u l-posponiment ripetut tal-kostruzzjoni. Tipikament, dawn iċ-ċirkostanzi huma dovuti għall-falliment ta 'l-iżviluppatur tal-ippjanat.

Wara id-detenturi ta 'imgħax inizjali ser jagħtu d-dritt għall-akkomodazzjoni fil-bini ġdid, ir-responsabbiltà qabel l-membru ġdid tal-OP se jitħallsu esklussivament iżviluppatur. Jekk l-iżviluppatur tikser il-OP u ma jwettqu l-obbligi tiegħu, terminazzjoni tal-kuntratt ta 'ċessjoni ma jkunx possibbli. detenturi ta 'interessi ġodda huma ġejjin litigazzjoni diġà direttament mal-iżviluppatur.

parteċipanti inizjali fil-kostruzzjoni jista 'jkun responsabbli għall-bennej tal-kuntratt, biss meta hu jieħu fuq pleġġ. Jittratta l-garanzija huma estremament rari.

Kanċellazzjoni tal-ftehim assenjazzjoni

Assenjazzjoni għal xiri ta 'appartament fil-bini ġdid m'għandhiex tikkontradixxi l-normi tal-leġiżlazzjoni eżistenti u l-kuntratt fuq il -parteċipazzjoni fil-kostruzzjoni konġunta. ftehim assenjazzjoni jistgħu jiġu rikonoxxuti bħala null u bla effett fis-sitwazzjonijiet li ġejjin:

• detenturi ta 'imgħax inizjali naqset milli tikkonforma mal-obbligi finanzjarji lill-iżviluppatur u l-bank.
• Nru kunsens bil-miktub nkisbet mill-kumpanija tal-kostruzzjoni.
• Irċevejna awtorizzazzjoni bil-miktub mill-bank jekk akkomodazzjoni mixtrija bl-għajnuna ta 'kreditu.

Fil-preżenza ta 'mill-inqas wieħed mill-oġġetti msemmija hawn fuq tal-kuntratt ta' ċessjoni huwa invalidu. Skont l-Artikolu 390 tal-Kodiċi Ċivili, ir-responsabbiltà għall-konklużjoni ta 'kuntratt invalidu jaqa kompletament fuq il-DDU parteċipant oriġinali. Huwa obbligat li jħallas il-flus trasferiti lilu, u tħallas l-imgħax u jirrimborżaw defrauded proprjetà immobbli investituri telf.

bejgħ doppja

Fl-2011, riżoluzzjoni għaddiet skond liema OP kollha huma soġġetti għal reġistrazzjoni istat obbligatorja. Sfortunatament, il-leġiżlazzjoni Russa fil-qasam tal-kostruzzjoni parteċipattiva hija altru milli perfetta. B'mod partikolari, hemm riskju ta 'bejgħ doppja fil-assenjazzjoni ta' appartamenti fil-bini taħt kostruzzjoni.

Fil-prattika, ħafna drabi hemm każijiet fejn bejjiegħa bla skrupli daħlu fi ftehim mal-assenjazzjoni ta 'klijenti multipli simultanjament. Dan jiġri minħabba huma kuntratti preliminari ta 'bejgħ, ir-reġistrazzjoni ta' li Rosreestra mhix prerekwiżit. Sjieda ġudizzjarju rikonoxxuti għall-ċessjonarju li l-ewwel iffirmaw kuntratt mal-bejjiegħ. Trasferiment ta 'flus lill-bejjiegħ għandu jkun biss wara r-reġistrazzjoni istat ta' l PO.

Il-bejjiegħ ma nnotifikatx l-iżviluppatur

Il-bejjiegħ għandu jikseb il-kunsens bil-miktub mill-iżviluppatur li jbiegħu l-appartament. Inkella, id-detenturi ta 'interess ġodda se jsofru telf marbut ma' dan ir-riskju, inkluż l-inabbiltà biex tirkupra mit-telf bennej sa l-kanċellazzjoni ta 'OP.

Per eżempju, jekk id-detenturi ta 'interessi ġodda fil-qrati jridu jirkupraw bil-bini ta' penali għad-dewmien fit-tqegħid fis-operazzjoni, se jiġi miċħud.

Jikkontesta l-kuntratt fil-qorti

B'deċiżjoni tal-Qorti tal-persuni fiżiċi u legali jistgħu jitqiesu falluti jew fallut. F'dan il-każ, it-tranżazzjonijiet kollha relatati mal-ħruġ ta 'xiri u l-akkwist ta' proprjetà immobbli huma rikonoxxuti vojt f'żewġ każijiet:

• Meta l-kuntratt ta 'bejgħ speċifikat sottovalutati deliberatament prezz.
• It-tranżazzjoni twettqet f'inqas minn 12-il xahar qabel il-bidu tal-prova dwar il-falliment.

Fil-prattika ġudizzjarja, hemm każijiet meta l-istess bini jinbiegħ taħt assenjazzjoni kuntratt diversi drabi. Sussegwentement, il-kostruzzjoni ta 'parteċipant ġdid iħallas għall-proprjetà mixtrija. detenturi ta 'imgħax inizjali tniedi l-proċess ta' falliment, u t-transazzjoni huwa mħassar. Għalhekk, id-detenturi ta 'ekwità ġodda mhux biss mingħajr l-akkomodazzjoni coveted, iżda mingħajr l-flus jintefqu fuq l-appartament.

assenjazzjoni ċentru wieħed

Fil St Petersburg u Leningrad reġjun hemm speċjalizzata aġenzija - l-assenjazzjoni Uniti Ċentru. Appartamenti fil-bini aktar attraenti għax-xerrejja potenzjali, aktar milli tieni dar. Barra minn hekk, l-assenjazzjoni - proċess pjuttost ikkumplikata u l-ħin li jeħtieġ għarfien preċiż tal-leġiżlazzjoni.

speċjalisti taċ-Ċentru għandhom esperjenza estensiva fit-tranżazzjonijiet ta 'kuntratti ċessjoni. L-aġenzija għandha wkoll database tiegħu ta 'proprjetajiet ppruvat li virtwalment garanziji l-purità legali tat-tranżazzjonijiet.

Wieħed mill-aktar riskjużi, iżda l-aktar forma aċċessibbli ta 'akkwist ta' beni immobbli - assenjazzjoni ta 'appartamenti fil-bini ġdid. Liema tip ta 'ftehim? Taħt assenjazzjoni tirreferi għat-trasferiment ta 'reġistrazzjoni ta' drittijiet ta 'proprjetà mill-parteċipant maqsuma kostruzzjoni lil parti terza. Dan it-tip ta 'transazzjoni għandha l-vantaġġi inkontestabbli, iżda ħafna żvantaġġi. Biex jiġu evitati problemi bl-proprjetà immobbli fil-futur, għandu tafda appoġġ transazzjoni ta 'avukati kkwalifikati. Fir-Russja hemm waħda biss aġenzija speċjalizzata responsabbli ta 'dawn l-affarijiet - ir-Renju Center Assenjazzjonijiet.