Approċċ komparattiv. Metodi għad-determinazzjoni tal-valur ta 'proprjetà immobbli

Fid-prattika dinja fil-qasam tax-xogħol evalwazzjoni proprjetà immobbli użat tliet metodi:

• komparattiv jew tas-suq;
• għaljin;
• profittabbli.

L-għażla ta 'metodu jiddependi fuq l-oġġett ta' evalwazzjoni u s-sitwazzjoni reali, li żviluppat madwar partikolari tip ta 'proprjetà immobbli. Madankollu, l-aktar metodu affidabbli għadha qed titqies bħala approċċ komparattiv fid-determinazzjoni tal-valur stmat.

prinċipji bażiċi ta 'valutazzjoni komparattiva

Approċċ komparattiv - sett ta 'tekniki biex jiddetermina l-valur tas-suq tal-proprjetà. proprjetà stmat meta mqabbel ma 'oġġetti simili.

Il-bażi ta 'stima msejsa fuq il-prinċipji li ġejjin:

• Provvista u d-domanda. Dawn iż-żewġ indikaturi huma marbuta inseparabbilment, numru limitat ta 'proposti jqajjem domanda speċifika, u bil-maqlub, l-offerti aktar, id-domanda inqas.
• Sostituzzjoni. La l-xerrej ma jħallasx prezz ogħla jekk il-proprjetà bi proprjetajiet simili li jiswew inqas.

Il-kunċett tal-valur tas-suq huwa kważi identiku għall-kunċett ta 'prezz ekwilibriju. Il-prezz ekwilibriju - huwa sett ta 'karatteristiċi kwantitattivi u fatturi prezzijiet li jiddeterminaw il-provvista u d-domanda għall-proġett, li hija mqabbla.

Il-kriterji ewlenin għall-għażla ta 'prodotti simili li jiddeterminaw il-valur ta' proprjetà immobbli

Elementi li jittieħdu in kunsiderazzjoni fl-analiżi komparattiva, numru kbir, u l-kombinazzjoni tagħhom huwa kważi ugwali għall-infinit. Għalhekk, meta-analiżi ta limitati għal ċertu numru ta 'fatturi li għandhom impatt dirett fuq il-prezzijiet.

jitqabblu elementi. bħala dritt

Kull ipoteka jew f'servitù iwasslu għal tnaqqis fl-ispiża tal-oġġett stmat. Jiġifieri, kwalunkwe restrizzjoni tad-dritt ta 'proprjetà - huwa li jitnaqqsu l-prezzijiet. Jekk l-oġġett huwa stmat meta mqabbla ma 'oġġetti komparabbli ma jkollux l-iżvantaġġi, il-prezz, għall-kuntrarju, żidiet.

Għall-disponibbiltà ta 'sollievi art - mhuwiex l-uniku pass' l isfel fattur. Fl-evalwazzjoni valur huwa importanti ħafna, tittrasferixxi l-proprjetà ta 'l-art jew id-dritt li jikru, l-użu permanenti. L-aħħar żewġ regoli japplikaw għal fatturi tnaqqis. Huwa importanti ħafna, jekk l-art għandu ċerti limitazzjonijiet biex tkompli tittratta magħha.

termini tal-bejgħ

Tali kondizzjonijiet jitqiesu, jekk l-oġġett evalwati verament għandu l-karatteristiċi distintivi tal-bejgħ.

Fatturi jbaxxu jinkludu falliment, jiġifieri, il-bejjiegħ in a hurry biex jagħmel transazzjoni ta 'xiri u bejgħ, peress li l-ħin ta' espożizzjoni tas-suq tal-oġġett tal-proprjetà immobbli hija ċertament imnaqqsa meta mqabbla ma 'oġġetti simili.

Il-valutazzjoni ta 'influwenza sinifikanti u l-komunikazzjonijiet relatati, sħubiji, iżda biex tevalwa dawn ir-riskji huwa diffiċli.

Jekk ix-xerrej u bejjiegħ jiġu minn xulxin relazzjonijiet kiri, u huwa ppjanat li tikkonkludi l-kuntratt tal-bejgħ bejniethom, sabiex tiffranka fuq ħlasijiet tat-taxxa, naturalment, l-ispiża stmata se jkun baxx. Motivazzjoni f'dan il-każ, wieħed - bħala l-partijiet għat-tranżazzjoni huma konnessi minn relazzjonijiet oħra mhux tas-suq, għalhekk, il-bejjiegħ fil-fatt jsellef lill-xerrej. Tali sitwazzjoni, jekk it-tranżazzjoni se tkun fuq it-termini tal-alternattiva.

Biex tiżdied il-valur stmat ta 'proprjetà immobbli residenzjali tista' ġġib l-prospett ta 'jirċievi sussidji statali għal żvilupp infrastrutturali. Id-daqs tal-allegat self preferenzjali hija ddeterminata mid-differenza bejn is-self sussidjati u s-suq.

kundizzjonijiet tas-suq

Il-ġenb nieqes jista 'jintuża jekk ikun hemm differenza sinifikanti bejn il-prezz tas-suq għall-proprjetajiet simili u espert.

Nibdlu l-funzjonalità jistgħu jittieħdu wkoll in kunsiderazzjoni fl-evalwazzjoni, l-impatt fuq il-provvista u d-domanda.

proprjetà post Sit

fatturi fiżiċi (għall-art)

approċċ komparattiv fl-evalwazzjoni tal-art tinvolvi karatteristiċi ġbir tal-proprjetà oġġett:

• daqs;
• forma;
• ġeoloġija;
• topografija;
• livell ta 'preparazzjoni, jiġifieri, jekk approvat veġetazzjoni tal-art, kemm jekk l-irregolaritajiet huma eliminati;
• indikaturi ta 'kwalità ta' ħamrija.

L-aktar notevoli huwa l-preżenza jew assenza ta 'għoljiet jew għoljiet, f'formazzjonijiet ta' blat jew ta 'fosos. B'mod sinifikattiv, xi kapaċità ta 'ġarr tad-dinja, is-saħħa tiegħu, il-preżenza ta' ilma art. Huwa importanti ħafna, jekk hemm informazzjoni dwar l-okkorrenza possibbli ta 'minerali. Jekk l-informazzjoni hija kkonfermata, l-art se jkunu meħtieġa li jkollhom piż fil-futur.

karatteristiċi ġenerali tal-oġġett jiġi evalwat

Approċċ paragun suq - l-istudju tal-karatteristiċi li jżidu l-ispejjeż ta 'faċilitajiet. Dawn jinkludu:

• id-daqs ta 'bini jew fond;
• bini għoli lok;
• u ż-żona preżenza ta 'faċilitajiet anċillari;
• għoli tas-saqaf.

Importanti huwa l-materjal li minnu mibnija-bini, aktar modern u aktar affidabbli huwa, l-ogħla valur tal-proprjetà. L-aħħar iżda mhux l-inqas spejjeż u l-apparenza ġenerali tal-bini, il-preżenza ta 'tiswija u d-dħul faċli. Jekk il-kontribut mill-tarzna, se jkun fattur pass isfel.

Nuqqas ta 'manutenzjoni - huwa okkażjoni biex temenda l- rapport ta' valutazzjoni. Dan il-kalkolu huwa magħmul fuq il-valur tal-ispejjeż ta 'tiswija jew xogħol ta' restawr, b'kont meħud tal-benefiċċji miksuba mill-investimenti impjegati fil-kostruzzjoni jew għat-tiswija.

forzi ekonomiċi

approċċ komparattiv fil-proprjetà immobbli - huwa billi jitqiesu l-iffrankar possibbli fl riżorsi ta 'enerġija waqt l-operazzjoni. Iż-żieda kostanti fl-ispiża ta 'utilitajiet ġġib in-nies kontinwament jaħsbu dwar l-iffrankar u l-użu ta' sorsi ta 'enerġija alternattiva.

B'mod partikolari, dan il-fattur huwa importanti, jekk l-oġġett jiġi akkwistat għal aktar kirja. L-akbar proporzjon ta 'dħul għall-ispejjeż, li se jintużaw għall-operazzjoni tal-bini jew kamra, l-iżgħar daqs tar-ritorn tal-kapital fid-dħul nett mill-kiri ta' proprjetà immobbli.

Din il-kategorija tapplika biex jitkejjel il-preżenza jew assenza ta 'miters, jekk jimminimizzaw avvenimenti telf tas-sħana huma miżmuma.

indikaturi oħra

Evalwazzjoni tinvolvi l-kunsiderazzjoni tal-preżenza jew nuqqas ta 'elementi ta' servizz. L-eżempju sempliċi - jekk ikun hemm lift fid-dar jew le. Il-preżenza ta 'nuqqas totali jew parzjali ta' komunikazzjoni, l-aktar konness mas-sistema lokali. Jekk wisq nuqqasijiet, il-korrezzjoni ssir l isfel. Stima tal-proprjetà immobbli huwa miżmum għadu għal varjetà ta 'indikaturi.

L-istadji ta 'soluzzjoni

Il-kalkoli kollha huma bbażati fuq approċċ komparattiv ta 'informazzjoni sors miftuħ dwar il-mwettaq reċentement bil transazzjonijiet simili proprjetà immobbli.

passi ta 'evalwazzjoni:

1. Studju ta 'proposti simili fis-segment speċifiku tal-proprjetà immobbli, jidentifikaw prodotti simili li kienu reċentement mibjugħa.
2. L-informazzjoni miġbura hija analizzata individwalment u kull sentenza huwa mqabbel mal-proprjetà stmat tal-proprjetà immobbli.
3. Karatteristiċi prezzijiet iżolament, l-emendi għar-rapport ta 'evalwazzjoni.

Rikonċiljazzjoni tal-prezzijiet aġġustati u stima tal-valur finali tal-approċċ komparattiv.

Vantaġġi approċċ komparattiv

L-ewwelnett, il-metodu jagħmilha possibbli li jirriflettu l-opinjoni biss ta 'xerrejja tipiċi u bejjiegħa.

Valutazzjoni huwa rifless fil-prezzijiet attwali, billi jieħu kont ta'bidliet fil-kundizzjonijiet finanzjarji, u anke l-inflazzjoni. Evalwazzjoni huwa dejjem statikament ertjat.

Li jivvaluta l-proprjetà speċifika, mhuwiex neċessarju li jitgħallmu kollha tas-suq tal-proprjetà, iżda oġġetti simili biss. It-teknika hija sempliċi ħafna, b'riżultati affidabbli.

... u l-iżvantaġġi

• Huwa pjuttost diffiċli li jiġi stabbilit prezz reali.
• dipendenza sħiħa fuq l-attività u l-istabbiltà tas-suq tal-proprjetà.
• Il-kumplessità ta 'dejta armonizzata, fejn oġġetti simili jvarjaw b'mod konsiderevoli f'termini ta' bejgħ.

Bħala konklużjoni

L-essenza tal-approċċ komparattiv fl-evalwazzjoni ta 'proprjetà immobbli jifhmu kemm ix-xerrej u bejjiegħ. It-teknika tippermetti lill-partijiet biex jesploraw is-suq tal-proprjetà immobbli u kun żgur li huma ma jintilfux. Il-valutazzjoni tista 'tkun ibbażata fuq tranżazzjonijiet li diġà tlestew jew toffri bejjiegħa oħra. Fi kwalunkwe każ, il-metodu komparattiv - systematization u tqabbil tad-dejta ta 'proprjetajiet simili. Il-ħaġa prinċipali li l-għażla ta 'oġġetti simili għall-paragun ħa kont tal-fatturi speċjali jew mhux tas-soltu, bħall-theddida ta' qbid kollaterali, tibdil fil-liġijiet u r-regolamenti fil-livell lokali, jew nuqqas ta 'konformità mal-ftehim tas-self, il-preżenza ta' elementi ta 'ġegħil.